Nouvelle répression d'Airbnb à New York : implications pour les voyageurs, les hôtes et le marché de la location à court terme

Le 5 septembre, une nouvelle loi est entrée en vigueur à New York, ciblant spécifiquementlocations à court terme, c'est-à-dire les séjours de moins de 30 jours. L'objectif principal ? Pour attirer les voyageurs loin des plateformes populaires comme Airbnb, Vrbo et Booking.com et vers des hébergements hôteliers traditionnels oualternatives aux États-Unis.

• Nouvelle réglementation
• Premiers impacts
• Conséquences
• Réponse d'Airbnb et des hôtes
• Cas similaires
• Marché noir
• Court terme ou long terme
• Comment Flatio peut vous aider

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Selon Airbnb, il y asept millions d'annonces activesdans plus de 100 000 villes à travers le monde. Dans ce vaste paysage, New York apparaît comme un acteur majeurdeuxième nombre le plus élevédes annonces Airbnb aux États-Unis, avec plus de 39 000 annonces au 8 septembre 2023.Los Angelespossède le plus grand nombre d'Airbnbs parmi toutes les villes américaines, avec près de 45 000 annonces.

Qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires, les voyageurs et le marché de la location à court terme ? Voici ce que vous devez savoir sur les récentes restrictions et leur impact considérable sur lemarché de la location à court terme dans son ensemble.

Nouvelles règles de location à court terme

LeLoi sur l'enregistrement des locations à court terme, également connu sous le nomLoi locale 18, stipule que les propriétaires doivent officiellement enregistrer leur propriété auprès du bureau d’application spécial du maire. Sites de réservationne peut pas traiter les transactions pour les hébergements non enregistrés.

La loi limite la location à deux personnes à la fois, quelle que soit la taille de la propriété. L'hôte doit être présent pendant la période de location, et l'hôte et le locataire doivent avoir accès à l'ensemble de la propriété, créant ainsi une configuration de vie de style colocataire.

Premiers impacts

Le nombre d'annonces à court terme d'Airbnb à New York aa chuté de plus de 80 %depuis que la loi est entrée en vigueur. Depuis le 9 octobremoins de 500les propriétés étaient officiellement enregistrées auprès de la ville. Cela indique que seul un nombre limité de locations à court terme dans la ville ont reçu l'autorisation de continuer à fonctionner.

Les voyageurs à destination de New York auront peut-être moins de choix lors de la réservation, mais ils ne seront pas confrontés à des conséquences juridiques s'ils effectuent une réservation. En revanche, les hôtespeut être condamné à une amende allant de 100 $ à 5 000 $, selon la nature de la violation.

Réponse d'Airbnb et des hôtes

Airbnb a qualifié la réglementation de la ville de New York d'« interdiction de facto » et a déclaré quelocation courte durée à New Yorkne nuisent pas à la disponibilité et à l’abordabilité du logement et contribuent positivement à l’économie localeen promouvant le tourisme. Airbnb et les hôtes de la ville de New York ont ​​intenté une action en justice contre la ville qui a finalement été rejetée et les nouvelles réglementations ont finalement été maintenues.

Cas similaires

La répression contre Airbnb estne se limite pas à New Yorkaux États-Unis. Bien que Los Angeles compte le plus grand nombre d'annonces Airbnb parmi toutes les villes américaines, elle a mis en œuvre une ordonnance sur le partage de logement qui oblige les hôtes à s'inscrire et les invités.payer une taxe de séjour. San Franciscoexige également que les hôtes de location à court terme soient certifiés par la ville et séjournent dans la propriété au moins 275 jours par an.

La répression contre les locations à court terme de type Airbnb se produit également dans d’autres régions du monde. Voici les principaux endroits qui ont jusqu’à présent introduit des interdictions ou des restrictions sur les locations à court terme :

Europe

Autriche : Vienne

• Règlement: En juillet 2024, les propriétaires deViennesont limités à la location d'unités individuelles aux touristes pour un maximum de 90 jours par an.
• Arrière-plan: Certaines parties de Vienne appliquent déjà de telles restrictions depuis 2018, et la réglementation est désormais étendue à toute la ville. L’objectif est d’éviter que les propriétés soient exclusivement utilisées pour des locations à court terme.

France: Paris

• Règlement: Résidents deParisLes locataires qui louent leur résidence principale sur des plateformes comme Airbnb doivent s'inscrire auprès de la mairie locale et sont limités à une location pour un maximum de 120 jours par an.
• Application: Pour les résidences secondaires ou les locations dépassant 120 jours, une transformation officielle en meublé de tourisme est obligatoire. Une cellule dédiée traque les locations illégales et impose des amendes.

Allemagne : Berlin

• Règlement:BerlinAuparavant interdit Airbnb mais a levé l'interdiction. Des règles strictes demeurent, notamment l'obligation pour les hôtes de disposer d'un permis pour la location à court terme de propriétés entières. Les résidences secondaires peuvent être louées jusqu'à 90 jours par an.
• Règles supplémentaires: À Munich, les locations à court terme de maisons entières sont limitées à huit semaines par an, et à Stuttgart, les hôtes louant plus de la moitié de leur propriété pour des séjours de courte durée sont limités à 10 semaines par an sans permis.

Italie

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• Réglementation actuelle:FlorenceetRomeont imposé des restrictions sur les locations de type Airbnb. Florence limite les nouveaux hébergements touristiques dans son centre historique, etVeniseetMilanenvisagent des mesures similaires.
• Projet de loi nationale: Le ministère italien du Tourisme a rédigé une loi visant à restreindre les locations de vacances de courte durée dans tout le pays. La loi, qui n’est pas encore finalisée, vise les locations de moins de 30 jours, proposant un séjour minimum de deux jours dans les villes et hauts lieux touristiques.

Pays-Bas : Amsterdam

• Règlement: Hôtes enAmsterdampeuvent louer leurs propriétés pour un maximum de 30 nuits par an. Au-delà, une autorisation pour les séjours de courte durée est requise.

Portugal

• Permis boiteux:Portugala cessé de délivrer de nouvelles licences pour les Airbnb et les locations de vacances similaires, sauf dans les zones rurales. Toutes les licences pour les locations de vacances seront révisées tous les cinq ans.
• Contrôle des loyers: Un nouveau système de contrôle des prix des loyers est en cours d'introduction, et les propriétaires d'Airbnb se voient offrir un allégement fiscal s'ils reconvertissent leurs propriétés en logements ordinaires.

Espagne

• Barcelone: En 2021,Barceloneinterdit la location de chambres privées à court terme, autorisant uniquement la location de chambres de 31 jours ou plus. Des maisons ou des appartements entiers peuvent toujours être loués avec la licence appropriée.
• Palma: DansPalma, les locations touristiques dans les immeubles d'habitation sont interdites. Seules les maisons unifamiliales comme les maisons isolées ou les villas peuvent être louées via Airbnb.
• Valence:Valencecherche à interdire les locations de vacances de courte durée dans son centre historique, actuellement confronté à des contestations judiciaires.

Royaume-Uni : Londres

• Londres: hôtes Airbnb àLondressont limités à louer leur propriété pour 90 nuits ou moins par an sans demander de changement d'utilisation. L’objectif est de garantir des locations à court terme durables et peu perturbatrices.

L'Écosse et Édimbourg

• Écosse: Les nouvelles annonces Airbnb en Écosse exigent que les hôtes obtiennent une licence de location à court terme avant d'accepter les réservations.
• Édimbourg: Un permis de construire est nécessaire pour louer une résidence secondaire sur Airbnb à Édimbourg. Le plan de développement décennal de la ville pourrait accorder au conseil le pouvoir de refuser des locations à court terme à l’avenir.

Irlande du Nord

• Règlement: En Irlande du Nord, toute personne proposant un hébergement touristique à titre professionnel, y compris via Airbnb, doit obtenir un certificat de Tourism NI.

Canada

Montréal, Québec

• Interdiction des nouvelles locations de courte durée: Certains arrondissements deMontréal, Québec, ont interdit les nouvelles locations à court terme pour donner la priorité au logement des résidents.
• Séjour maximum: Le séjour maximum permis dans l'État du Québec est plafonné à 31 jours consécutifs.

Vancouver

• Durée du séjour: Vancouver impose un plafond de 30 nuits sur chaque séjour.
• Exigence de résidence: Le bien loué doit être la résidence principale du propriétaire.

Toronto

Limite d'hébergement annuelle : à Toronto, les hôtes Airbnb sont limités à accueillir des invités pendant un maximum de 180 jours par an.

Asie et Australie

Penang, Malaisie

• Interdiction de location à court terme: Introduite en mai 2023, Penang a interdit les locations de vacances de courte durée pour lutter contre les comportements touristiques antisociaux.
• Exception pour les propriétés commerciales: Certaines propriétés commerciales, comme les appartements avec services, peuvent toujours accueillir des invités jusqu'à trois jours.
• Conditions d'exception: Les propriétés commerciales doivent s'enregistrer auprès du gouvernement local, payer une cotisation annuelle et obtenir l'approbation d'au moins les trois quarts des personnes vivant dans leur immeuble.

Tokyo, Japon

• Statut juridique: Airbnb est légal enTokyo, Japon.
• Règlements: Les règles introduites en 2018 ont entraîné une baisse significative des inscriptions.
• Limites de location: Les locations courte durée sont limitées à 180 jours par an.
• Exigence de résidence: Les propriétés doivent avoir soit un propriétaire résidant sur place, soit une personne dédiée en charge de l'administration.
• Collecte de données: Les hôtes doivent collecter les données des clients pour les rapports gouvernementaux.
• Restrictions saisonnières: Dans certains quartiers, les locations ne sont autorisées qu'à certaines périodes de l'année.

Singapour

• Statut juridique: Airbnb n'est pas techniquement illégal enSingapour.
• Restrictions: Toutefois, des restrictions limitent son utilisation pour la plupart des séjours de vacances.
• Durée minimale de location: Le pays impose une durée minimale de location de trois mois, ou six mois pour les logements publics.

Sydney, Australie

• Limites de location: DansSidney, les hôtes Airbnb sont limités à louer leurs propriétés pendant 180 jours par an.
• Exemption: Les réservations de plus de 21 jours consécutifs sont exonérées de cette limite.

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Création d'un marché noir dans la location de logements

Selon plusieurs médias, les réglementations strictes concernant les logements de type Airbnb à New York ont ​​donnédevenir un marché noir pour les locations à court terme, les propriétaires immobiliers confrontés à des contraintes financières étant contraints de louer leurs propriétés via des plateformes commeCraigslist et Facebook. Certains exploitent les failles juridiques, réclamant des exemptions ou annonçant des unités comme des locations à long terme pour contourner les règles.

Les experts du secteur affirment que ce marché souterrainprésente des risques financiersetouvre la porte aux arnaques, tandis que simultanément, un quart des chambres d’hôtel réaménagées pour les migrants a entraîné une hausse des prix des hôtels, dissuadant les voyageurs potentiels et impactant l’économie de la ville, en particulier enLe centre-ville en difficulté de Manhattan. Dans l'ensemble, ils estiment que de telles réglementationsne peut pas résoudre efficacement les problèmes de logementà New York ou dans d'autres villes du monde, créantun ensemble complexe de défis.

Locations à court terme ou à long terme

À la lumière des développements récents, notamment l'interdiction des locations de type Airbnb à New York, les propriétaires se demandent désormais sipasser à la location longue duréeserait une option plus viable.

Cette décision nécessite un examen approfondi des avantages et des inconvénients associés aux stratégies de location à court et à long terme, en tenant compte de l'incertitude entourant l'avenir des locations à court terme.

Avantages et inconvénients de la location courte durée

Avantages :

• Potentiel de revenu plus élevé: Les locations à court terme entraînent souvent des tarifs à la nuitée plus élevés, offrant un potentiel de revenus plus élevés, en particulier dans les destinations touristiques populaires.
• Flexibilité: Les propriétaires ont la possibilité d'utiliser leur propriété pour un usage personnel ou pour accueillir leur famille et leurs amis entre les réservations.
• Avantages fiscaux: Les hôtes de locations courte durée peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment des déductions pour les dépenses liées au bien locatif.

Inconvénients :

• Risques de vacance: Les fluctuations de la demande peuvent entraîner des périodes d'inoccupation qui impactent les revenus locatifs globaux.
• Défis opérationnels: Gérer un roulement constant de clients et entretenir la propriété entre de courts séjours peut demander beaucoup de travail et plus d'efforts.
• Incertitude réglementaire: La récente interdiction imposée à New York met en évidence l'incertitude réglementaire et les défis juridiques potentiels associés aux locations à court terme.

Avantages et inconvénients de la location longue durée

Avantages :

• Stabilité: Les baux à long terme offrent une source de revenus stable et constante car les locataires signent généralement des baux pour des périodes plus longues.
• Chiffre d’affaires en baisse: Avec des baux plus longs, les propriétaires ont moins de chiffre d'affaires et des coûts de vacance inférieurs.
• Dépenses prévisibles: Les locations à long terme impliquent souvent moins de coûts variables associés à un roulement fréquent des clients.

Inconvénients :

• Flexibilité limitée: Les propriétaires ont moins de flexibilité pour utiliser leur propriété à des fins personnelles ou pour apporter des modifications à la propriété sans considérations du locataire.
• Potentiel de mauvais locataires: Les locations à long terme peuvent exposer les propriétaires au risque de locataires indésirables qui peuvent être difficiles à expulser.

Comment Flatio peut aider les propriétaires

Les propriétaires doivent évaluer l’adaptabilité de leur propriété auxpaysage réglementaire en évolutionet déterminez si le passage à la location à long terme correspond à leurs objectifs d’investissement.

Si vous envisagez une entreprise de location davantage axée sur la location à long terme,Flatio est là pour vous aider.

Grâce à notre plateforme en ligne, nous mettons en relation les locataires,dont beaucoup sont des nomades numériques, avec des propriétés disponibles, notamment pour des séjours mensuels. Actuellement, la durée minimale de réservation est de 5 jours, tandis que la durée maximale n'est pas limitée. En tant que propriétaire, vous avez toujours la possibilité de définir vous-même la durée de vos réservations préférées, afin de ne recevoir que les réservations qui répondent à vos exigences.

Visitez leAide aux propriétairessection pour en savoir plus sur les avantages que Flatio offre aux propriétaires et sur la façon dont vous pouvez rejoindre des milliers de propriétaires sur notre plateforme, qui dispose d'unNote de 4,4/5 sur Trustpilot.

(Sources : Investopedia, Lonely Planet, Wired, Euronews et View from the Wing)

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